文/地产金融视界

2025年，中国房地产行业正阅历从“范畴竞赛”向“品性竞争”的深度转型，一线城市上海成为房企品性终了才略的“试金石”。

从西郊金茂府的质料颓势到金茂璞元的销售数据争议，从张江金茂府的称号变更风云到普陀金茂府的去化逆境，这一系列问题让曾凭借高端“府系”居品缔造行业标杆的中国金茂（00817.HK），在上海市集堕入公论旋涡。

金茂璞元销售“注水”？

现时房地产市集供需关系发生紧要变化的配景下，购房者维权意志显然进步，对房屋质料、配套形状、销售原意终了等方面的条目愈发严格。大略是为了振作市集膨胀需求，金茂旗下的高端居品线“金茂府”在近几年开动在上海加快布局。

除了府系居品，中国金茂还推出新一代高端居品——璞系。四肢金茂新一代高端居品线璞系上海首座，金茂璞元名堂自土拍开动就热度不减。

伸开剩余88%

2025年2月20日，上海举行2025年第一批次土拍，其中虹口区C080302单位hk329-11地块，凭借广博的地舆位置，招引了中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆共5家头部房企参与竞买，在经过183轮竞价后，金茂招引新加房企庆隆以89.64亿元竞得该宗地块，楼板价11.75万元/闲居米，溢价率达到38.2%，径直成为虹口单价地王。凭证出让条目，名堂中小套型不低于40%，计2.97万闲居米以上，装修递次不低于4000元/闲居米。

关联词，不雅点网等媒体报说念闪现，8月2日，金茂璞元首期房源以备案均价16.6万元/闲居米过会，显然低于此前传奇单价18万元/闲居米，市集关爱度愈发高潮。

8月24日，金茂璞元首开，99套房源前期得益170多组认筹，“认购率达175%”、“首开即罄”等词成为金茂璞元的营销热词。关联词，真实的营销数据，大略并不如斯光鲜。

（图源：公众号“金茂上海”）

据国际金融报报说念，9月16日时金茂璞元网签房源79套，一个月后10月16日数据不升反降，已售套数减少至72套，可售加多至27套。铁心10月23日，金茂璞元名堂首开99套房源中目下已售77套，尚有22套待售。这也意味着晓喻“售罄”后两个月，金茂璞元仍有超两成房源在售。

通过查询“网上房地产”平台不错看到，铁心2025年11月11日，金茂璞元（一期，备案名为“璞元名筑”）99套可售房源仍有19套可售。如今，金茂璞元二期照旧开售，10月29日开盘于今（11月11日），111套房源售出13套，仍有98套在售。

在此之前，中国金茂上海区域其他名堂出现了减配、漏水等质料问题。

四肢金茂在上外洋环外打造的首个“府系”名堂，嘉定西郊金茂府于2020年12月交房，2019年终末一次开盘均价为4.64万/闲居米，比一期开盘贵出2500元/闲居米，售价可排进板块前三。在2019年年报中，中国金茂如斯形状该名堂，“本名堂不息了金茂绿金质料与豪屋基因，包括12大绿色科技系统，获取国度绿色建筑筹算递次2星级筹算奖项。”

此外，名堂宣传时曾提到，西郊金茂府领有的毛细管网发射系统、轮回地热泵系统等“黑科技”，能使室内遥远保抓恒温，冬天20-22℃，夏天24-26℃，冬暖夏凉。

但这样的“科技明星名堂”却在交房半年内，就有70%的顶楼出现了漏水步地。据新民晚报等媒体报说念，小区住有1409户东说念主家。2021年8月，交房半年的统计数据闪现，有105套顶楼住宅漏水。而而后的一年内，问题愈发严重，顶楼住宅渗漏水比例竟高达64.8%。天然开荒商秉承了补漏措施，但直到2022年12月仍有110户渗漏水。

（图源新民晚报报说念《新址才委派两年半，100多户家中漏水束缚，若何处置？》）

而最新委派的张江金茂府二期，也被购房者吐槽“严重降标”。一网友创建了一个名为“张江金茂府日常”的公众号，记载了其买房后的情况。在这个公众号中不错看到两篇著作，《你们齐被毁灭的那些宣传骗取了？》、《如果你也思购买张江金茂府》，其中提到了两个问题，其中一个是对于隔邻横沔玖境·瑞府更名的左券。

据了解，张江金茂府为该名堂二期楼盘，而一期楼盘原名为横沔玖境·瑞府，在销售经由中，开荒商声称该名堂为浦东首座金茂府，但在售卖末端后却短暂更名，这一情况令不少购房者生疑。但在找到名堂关系负责东说念主了解情况时，对方却示意“莫得任何问题”，对于更名他们有统统的权益。

对于这一情况，上海易居房地产参议院副院长严跃进示意，金茂在上外洋环外密集布局“府系”项办法更名，稀释了品牌的高端定位，导致市集融会错落词语。这种从购房或奢靡的脸色来说，如果品性的递次受到质疑，很容易对后续居品的销售带来问题，即影响了品牌的信任度。

他示意，房企应把控高端居品线的膨胀节律，确保每个名堂齐适合品牌的中枢价值，几许照旧需要有“宁遗勿滥”，镌脾琢肾的开荒模式。“金茂府”的品牌价值高，要发扬爱戴品牌的高端形象。

在上述公众号的驳斥区当中，有网友示意“二期车库比一期齐不如，严重降标”，还有网友坦言“金茂这样不痛惜我方的羽毛，只会越来越差”。

利润、速率与品牌的失衡

除了金茂上海名堂遭受维权、销售数据被质疑“注水”等问题，金茂上海区域的销售功绩也扼制乐不雅。克而瑞数据闪现，2025年1-9月，中国金茂上海区域全口径销售额为145.17亿元，在上海房企销售额排名第13位，与前三位的招商蛇口、华润置地、保利发展存在约200亿元的差距。

具体名堂证实更显分化。在克而瑞发布的《2025年10月上海楼盘销售金额排名榜》中，金茂璞元的成交金额仅有4.33亿元，排名第18位。

严跃进指出，西郊金茂府科技系统失效、金茂璞元销售数据争议等问题，如实反应出“金茂府”品牌在品性戒指上存在症结，导致其品性背书才略下跌。

严跃进进一步示意，以前在房价上升的经由中，购房者一般是冲着此类好企业的名堂干预的，一般抉剔的可能性小。但在目下市集调度的经由中，会愈加关爱品性的终了。是以现时购房者更关爱项办法履行委派递次、科技系统爱戴情况及持久居住体验，而非只是依赖品牌营销。如果在履行入住经由中发现问题，则很容易产生投诉。至于说部分项办法销售数据有水分，天然是需要企业警示的。往小的说，是一种额外营销。往大的说，央国企若在此类范围不严格管好营销口径，形成误导，可能会形成较大的舆情风险。

在此配景下，金茂上海区域也调度了拿地节律。2025年以来，其仅在上海临港新片区获取1宗地块，即上海八批次土拍中溢价成交的徐汇滨江地块，楼面价为14.85万元/闲居米。

在“房住不炒”的计谋导向下，高端住宅市集的竞争已从“见解营销”转向“品性终了”。

在严跃进看来，在上海高端住宅市集转向“品性终了”的竞争阶段，金茂上海区域需从地价戒指、居品筹算、施工管制、售后处事及品牌传播等维度进行系统性转变。就目下来看，户型的筹算最容易打动东说念主，然则房价需要有性价比。如果这两个职责不到位，后续好多职责齐难以获取市集招供。同期，要实果然在作念居品，如果销售方面有问题，要发扬对待，信得过对每个购房者负责，信得过突显企业项办法行业标杆性。

中国企业本钱定约副理事长柏文喜也示意，只须完成“体验-委派-运维-品牌”全链路闭环，金茂才气在上海高端市集把信任赤字重新转为品牌红利。

对于金茂上海而言，若何通过开荒理念到管制体系的系统性进步，回想居品初心，均衡范畴与品性的关系，建筑更透明的相同机制开云体育，是其在上海这个弯曲市集抓续发展需要濒临的问题。

发布于：北京市